住宅ローン

リバースモーゲージとリースバック

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
不動産の売却査定のご相談をお受けしておりますと、 たまに、「リバースモーゲージ」との比較検討という方とお会いします。 リバースモーゲージとは、 自宅を担保としてお金を借りる不動産担保融資のうち、 特に「老後資金」のために借りるケースを言います。 借り方は、必要に応じて資金を引き出すスタイルが多く、 利息は、残高に組み込まれるタイプと、 利息のみは支払いが必要なタイプに分かれます。 借りた資金の返済は、 債務者(借りた人)が亡くなったあとに返済します。 現金(自宅売却資金含む)での返済が基本ですが、 金融機関によっては自宅そのものの代物弁済でも可能です。 利息は3%前後と住宅ローンと比べて高いが、 近年、利用者が急増している。 利用者が増えている要因としては、 家が余ってきて、相続人(子ども)に家を残す必要がなくなった、 寿命が延びて老後資金が足りなくなった、 物価の上昇、年金額の減少から生活が苦しくなった、 などが考えられます。 リバースモーゲージの利用にあたっては、 自宅さえあればいいというものではなく条件があります。 特に重要な点は「安定した収入(年金)があること」です。 融資する金融機関としては、 利息が支払えるかどうか、担保割れのときの対応力があるか、 などのリスクを見ます。 また、金融機関によっては、 マンションはダメ、担保評価が6000万円以上、 首都圏のみ、などの条件があります。 借りる方としても、 担保割れした時に、債務超過した分を返せるお金があるか、 (生存中も、相続後も同じ) そのリスクも考えておかなければなりません。 リバースモーゲージと同じく 老後資金調達に自宅(住みながら)を活用するケースとして 「リースバック」があります。 リバースモーゲージでは死後に売却でしたが、 リースバックは先に売却して、自宅を賃貸で借りるスタイルになります。 リバースモーゲージのように、 担保割れのリスクはなくなりますが、 賃貸借契約となるため、 賃料の発生(リバースモーゲージよりも負担が大きい)、 賃貸借契約の永続性の懸念が生じます。 資金を得ること、住み続けること、 単純な住み替えも含め、それぞれに一長一短がございます。 不動産の内容、所有者の状況などから、 優先順位やリスクなどを総合的に考えてみることが必要です。 (余談) リバースモーゲージを住み替えに利用する技がございます。 通常、住宅ローンは定職がないと融資が難しくなりますが、 新居(旧居)を担保にリバースモーゲージで住み替え資金を調達し、 その後、旧宅を売って返済するという手法です。 適用には条件がありますので、利用者も限られますが、 住み替えがしやすくなるという利点があります。