不動産市場

新築の売れ行き不振の先に見える未来

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2月3日は節分です。 厳密なことは分かりませんが、旧暦で年が変わる日であり、 もう一つの新年が始まるとも言えます。 今年は、新元号への移行、消費税増税など大きなイベントがあり、 まさに、時代、歴史が変わる年になりそうです。 表向きなニュースでは、景気拡大が記録的に続いている、と報じられておりますが、 どうも実感がないなか、やはりというニュースが出てきました。 (実質賃金が2018年大幅にマイナス) 総収入が増えても税負担、社会保険負担で 手取り額は大幅に減少していることは すでに明らかになっていましたが、 さらに、収入そのものも減少していることが分かり、 物価の上昇から名目だけでなく 実質賃金も大幅に下がっていることがわかりました。 不動産の購入力が下がってきているのも必然です。 これが裏付けられるデータが下記になります。 (新築マンションの契約率がバブル崩壊以来の50%割れ) 新築マンション2018年12月の契約率は49.4%、 これは前月に比べ4.5ポイントダウン、 前年同月比で23.1ポイントダウン。 価格も総額、単価ともにダウン。 建売住宅では、前月比で10.1ポイントアップとなっておりますが、 前年同月比では18.8ポイントダウン。 千葉県での契約率は33.9%(東京都70%、神奈川県77%)と、 新築住宅の供給が異常な過剰となっていることが分かります。 — この状況が中長期で不動産市場にダメージを与えます。 収入が減少すること、 過剰供給による在庫の積み上がりは、 どちらも価格の低下を招きます。 住宅ローンの返済が厳しい状況になったとき、 購入した家が住宅ローンの残高以上で売れれば、 家計の危機を回避できることもあります。 しかし、価格の低下により、 住宅ローンの残高が売却金額を上回るとき、 不足する分を自己資金でカバーする必要があります。 これができない場合で、住宅ローンの返済を滞ってしまうと、 その先は、金融機関は段階を踏んで競売による回収手続きとなります。 最近、任意売却を専門的に扱う不動産業者が増加してきました。 これも、社会経済と不動産市場の現状を顕著に表しているものです。 任意売却とは、 住宅ローンの返済ができなくなった際、 担保権の行使による法的手段「裁判所による競売」に移行する前に、 債務者自ら不動産を売却し、その売却代金をもって 担保権者に、債権の一部回収で担保の解除を同意をいただき、 円滑に売却を行う事を言います。